אני חייבת לציין כי זו השאלה
שאני נתקלת בה הכי הרבה בתור יועצת משכנתאות.
מאנשים שמנסים "לקצר דרך"
על מנת שאתן להם את נוסחת הפלא:
"מהו מסלול המשכנתא הטוב ביותר היום"?
במייל זה אנסה לפרט באופן מדויק
מדוע שאלה זו קשה מאוד למענה
ומהם השיקולים המנחים אותי
ביותר יועצת משכנתאות בהתאמת תמהיל המסלולים.
ראשית אפתח באמרה בסיסית (אקסיומה) בעולם המשכנתאות:
אין משכנתא טובה ואין משכנתא רעה,
יש משכנתא שמתאימה ויש משכנתא שאינה מתאימה.
לקוח שמקבל משכנתא שאינה מתאימה לו -
עשוי להפסד הרבה מאוד כסף.
ולקוח שמקבל משכנתא לפי צרכיו יחסוך הרבה מאוד כסף.
השיקולים המרכזיים בבחירת תמהיל משכנתא נכון
הם רחבים מאוד, אפרט כאן כמה מהם:
1.
סוג העסקה / מטרת העסקה
בעסקאות לרכישת דירה למגורים
תמהיל המשכנתא יהיה שונה מאשר ברכישת דירה להשקעה.
היות וללקוח יהיו צרכים שונים
למשל: הצורך בגמישות בפירעון מוקדם לעומת יציבות וודאות.
2.
יכולת ההחזר של הלקוח
כאשר בני הזוג עובדים בעבודות מזדמנות
נרצה לסלק אלמנטים של שינוי או סיכון.
ללקוחות עצמאיים בעלי יכולת החזר משמעותית
נבנה תמהיל שיתאים ליכולת ההחזר הטובה שלהם.
3.
רגישות הלקוח לשינויים בהחזר
ישנם טיפוסים שונים של אנשים
עם דעות ונטיות שונות ביכולת ובהכלת שינויים בהחזר חודשי
שיקול זה יילקח בחשבון בעת בניית התמהיל.
4.
גיל הלווים
חשוב לציין כי תכנון משכנתא
חייב לכלול התייחסות לגיל הלווים, אופק התעסוקה שלהם,
תשלומי פנסיה שלהם הם זכאים
ולכלול את מגבלות הבנקים לגבי גילאי הלווים.
5.
יכולת פירעון עתידי
כחלק מתהליך ייעוץ המשכנתא
אני חוזרת פעמים רבות על חשיבות ביצוע ראיון "הכר את הלקוח"
בדיוק באותו אופן שנערך בבנק.
אני אנסה להבין האם יש ללקוח יכולת פירעון עתידית
כמו קרן השלמות? קופת גמל? כספיים עתידיים מחיסכון?
נתונים פיננסיים אלו הינם קריטיים בעת תכנון משכנתא נכון!
6.
מתח הריביות הקיים כיום בשוק
תכנון משכנתא נכון
חייב לכלול הכרה והתעדכנות און ליין
בשיעור הריביות השורר בבנקים למשכנתאות,
בידיעה איזה בנק מתאים לאיזה לקוח
ובאיזה בנק אפשר לקבל את הריביות הטובות ביותר
לכל סוג של תמהיל או עסקה.
לסיכום
כאשר אנחנו מתכננים הגשת בקשה למשכנתא
מאוד קשה לענות על השאלה "מהו מסלול המשכנתא הטוב ביותר היום"?
כיוון שהדבר כרוך בבחינת הרבה מאוד פרמטרים
שעליהם אני עוברת במהלך הייעוץ
והתחשבות בהם מביאה לתכנון משכנתא אופטימאלי,
צמצום קנסות פירעון מוקדם, קיצור תקופה וחיסכון של כסף רב.